COVID-19 e Impacto en Sector Bienes Raíces en México 2020

Panorama económico

Actualmente las economías del mundo se debaten entre dos dinámicas, 1) aislarse para contener el contagio; 2) mantener la economía en marcha. Los últimos días el enfoque de contención a través del aislamiento ha predominado, tomando más tiempo del esperado inicialmente en los plazos de las cuarentenas, debido al vertiginoso incremento de los contagios.

Distintos brokers inmobiliarios han actualizado sus estimados. Para la economía de EUA, se espera que se contraiga durante 2020 entre 2% y 3%, siendo el segundo trimestre del año el de mayor afectación, con decrecimientos estimados A/A cercanos al 20%, y recuperaciones subsecuentes importantes en el tercer y cuarto trimestre; mientras que para 2021 se espera una fuerte recuperación del PIB con estimaciones de crecimiento que rondan el 5% y 6%. Esto como resultado del estímulo histórico de US$2.2 billones, el cual representa el 20% del PIB de EUA, así como por la demanda acumulada por el aislamiento.

Goldman Sachs estima que el desempleo podría llegar a 15%, con afectaciones principalmente en sectores como, alimentación, ventas al menudeo, bebidas, transporte y manufacturas. Se espera un impacto acotado para el empleo en oficinas.

El impacto que causa EUA en economías tan correlacionadas como la mexicana es importante, lo cual podría llevar a un decrecimiento del PIB mexicano de entre el 4% y 2% en 2020, pero se espera un 3T y 4T con un rebote significativo, de acuerdo con datos de Richard Barkham, analista de la región América y economista en jefe de CBRE.

La pérdida de valor con respecto al dólar en las economías latinoamericanas podría representar una ventaja para su recuperación debido a lo atractivo que se vuelve para los inversionistas extranjeros, siendo una ventana de oportunidad temporal que podría acelerar la recuperación. En los últimos días se ha visto como el peso ha perdido alrededor del 34% de su valor con respecto al dólar, borrando las ganancias conseguidas durante dos años.

Los sectores más afectados en México por la pandemia serán: ventas al menudeo, hotelería, y la industria de servicios. Estas afectaciones podrían llevar la tasa de desempleo de la economía mexicana de 4% en enero a 10% en los próximos meses.

Yadira Romero, directora de análisis CBRE México, estima que la economía tenga su repunte a finales del 2020 o principios del 2021.

En el corto plazo en México, los bienes raíces se encontrarán en un escenario similar a cuando Trump ganó la elección, plazos más cortos en contratos de arrendamiento por la incertidumbre, terminación adelantada de contratos, o negociación en cuanto a los pagos de arrendamientos, pero la posibilidad de caer en impago aún se ve lejana.

En el mediano y largo plazo se estima que el T-MEC impulse las exportaciones y los flujos de inversión de manera gradual; y que la guerra comercial de EUA con China y la depreciación de la moneda mexicana frente al dólar lo vuelven un destino importante para la inversión en diversos sectores, lo que podrían hacer crecer de manera más rápida la demanda del sector inmobiliario.

Capital Markets

Una vez que se controle la crisis sanitaria actual, posiblemente habrá una alta liquidez en los mercados y se retomará el ciclo económico con bajos niveles de tasas de interés, lo que motivará a los inversionistas a invertir en el sector de bienes raíces.

La incertidumbre gira en torno a la profundidad y duración de la crisis. En caso de ser una contracción de más de seis meses, invertir en corporativos del sector inmobiliario podría ser buena opción por la flexibilidad de su esquema que permite reinvertir utilidades. Las FIBRAs son una mejor opción si la crisis no dura más de seis meses (considerar una recuperación más prolongada para FIBRAs hoteleras), por su predictibilidad en ingresos, por su atractiva política de reparto de dividendos, por las tasas bajas y, principalmente, por el castigo actual que muestran sus CBFIs y descuentos en NAV, lo que representa una interesante oportunidad de entrada.

Oficinas

Para el sector oficinas CBRE estima que la demanda disminuya un 36%, siendo la Ciudad de México la más afectada debido a que ahí se realizan el 90% de las transacciones de pisos clase A.

Previo al brote de la pandemia, el sector inmobiliario atravesaba una etapa de grandes cambios debido a las tendencias actuales, como lo son el flex work y el flex space. El primero consiste en una nueva manera de atraer talento a las organizaciones a través de cierta flexibilidad para laborar fuera de la oficina y con horarios flexibles; mientras que el flex space es una tendencia que va en aumento y México está en vanguardia en este aspecto, teniendo 10 millones de m2 en toda la CDMX, en donde los proveedores ofrecen oficinas totalmente equipadas, con amenities a precios accesibles y contratos a la medida. Creemos que la adaptación de espacios de trabajo durante la contingencia marcará una nueva pauta en tendencias como ésta en el largo plazo.

Industrial y logístico

Para el sector industrial, CBRE estima que el nivel de metros cuadrados arrendados se mantenga en niveles de 2019, con 3.6 millones de metros cuadrados, con un ligero incremento en los mercados del norte y centro del país, debido a las actividades de logística que se desarrollan en esas zonas.

Frente a la debilidad e incertidumbre que atraviesa la economía nacional, el sector industrial ha demostrado resiliencia, siendo el norte la región líder en la demanda de este tipo de espacios. Ciudad de México y Tijuana tienen los m2 más caros del país debido a la escasez de tierra, mientras que en la franja fronteriza se ha observado una mayor demanda por la llegada de manufactura extranjera.

En el mediano plazo se retomará una tendencia positiva, que es el incremento del comercio electrónico, generando una demanda importante alrededor del mundo de espacios para distribución y logística, lo cual se espera que siga incrementando conforme el internet siga llegando a más personas. En algunos mercados desarrollados, esta tendencia ha sido disruptiva en el segmento retail. La pandemia en China y la guerra comercial podría incidir en la decisión de los manufactureros de EUA en voltear de nuevo a ver a México como una atractiva alternativa de inversión en plantas de manufactura y logística.

Retail

El impacto por la cuarentena será negativo en los operadores retail, en el corto plazo derivado de menores ingresos por servicios complementarios de los inmuebles que dependen del tráfico, mitigado parcialmente por el control de gastos. En el mediano plazo el impacto vendrá por una menor probabilidad de renovación de comercios afectados durante la crisis sanitaria.

Para este sector la tasa de crecimiento ha venido a la baja el último año, para 2020 no se tienen planes de expansión y se suma a ello el retraso en la construcción de diversos centros comerciales. En los denominados fashion malls la tasa de desocupación se ubicó en 15% a principios de 2020, siendo de 8% a finales de 2018.

Los cambios en la forma de desarrollar el retail en las últimas dos décadas han orillado a que los centros comerciales sean cada vez más grandes y oferten una diversidad de servicios de mayor valor, pasando de 21 mil m2 a 47 mil m2 en promedio. Al cierre de 2019, el 49% del inventario nacional se ubicó en la zona centro del país.

Hotelería

El turismo es una de las actividades que más se verán afectadas. Durante la crisis de 2009, el sector hotelero tardó tres años en recuperar su nivel anterior a la crisis, para el caso actual se estima que el repunte sea de mayor velocidad y recupere su nivel en año y medio. Se espera una disminución del 12% en el total de llegadas de turistas internacionales a hoteles en México, mientras que el RevPAR se espera que se reduzca en un promedio de 52% a nivel nacional.

Previo a la llegada del COVID-19 a México, se esperaba la construcción de 20,427 cuartos, principalmente en Quintana Roo y Ciudad de México.

Desarrolladores de Vivienda

En el sector residencial se proyecta que el impacto inicial del aislamiento sea profundo, pero la recuperación ágil durante el segundo semestre, ya que se espera que los bancos actúen generando liquidez en el sector, tanto para desarrolladores como en forma de crédito hipotecario. Actualmente los compradores han detenido sus inversiones lo cual ha generado un inventario mayor, lo cual podría hacer decrecer los precios y, por tanto, las ganancias y liquidez de los desarrolladores menos sofisticados.

Para 2020, el CONAVI y el Infonavit han puesto en marcha distintos programas para reactivar la venta de vivienda media-residencial. Esto, aunado a tasas más accesibles por parte de la banca comercial apuntalarán los resultados de los participantes del sector. Asimismo, el Programa Nacional de Vivienda 2019-2024 publicado en noviembre pasado, abona a la certidumbre en la rentabilidad de la actividad económica de este segmento.

NUESTRA RECOMENDACIÓN

En Apalache Análisis consideramos que el impacto de la contingencia sanitaria global sobre las economías latinoamericanas será profundo, pero con una recuperación acelerada de los diversos segmentos del sector inmobiliario. Esto especialmente lo veremos con una contracción generalizada de los NAV durante marzo y abril, recuperándose a finales del año.

Esta externalidad al ciclo económico podría representar una interesante oportunidad para aquellos inversionistas que buscan diversificar sus carteras y obtener rendimientos importantes, sobre todo en un momento de tasas de interés a la baja y compras de oportunidad. Si bien el riesgo en economías emergentes es constante, los fundamentales muestran un panorama de mediano y largo plazo positivos para las inversiones, donde la aún no terminada guerra comercial entre EUA y CHINA, el T-MEC, y la alta correlación con la economía estadounidense permitirán una recuperación más rápida.

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