Creo que ya han tratado un poco este tema, pero no me ha quedado muy claro como funciona, quisiera saber si realmente se puede, pongamos un ejemplo de cómo lo imagino yo con mi poco conocimiento del medio:
Yo tengo 300K pesos, y encuentro 1 depa a 1M.
A como esta la tasa hoy en día alrededor de 7.5%, según mis cálculos a 30 años la mensualidad te queda alrededor de 5mil, supongamos que los puedes rentar a 2mil, ahora digamos que al año hay una plusvalía del 10%.
Entonces, al final del año traes un activo por 1.1M, gastaste 36K y 300K, es decir 336K y traes una deuda de 700K, supongamos que vendes el depa (que no me queda claro cómo funciona la venta cuando todavía estás pagando la hipoteca), al final te quedas casi tablas acabando de pagar la hipoteca, entonces no le veo el negocio. Ahora si te esperas y el depa sube de valor, mientras suba más de lo que te esta costando la hipoteca y el mantenimiento puede generar ganancias, pero no las veo como un negociazo.
Es así cómo funciona? quiero saber que tan errado estoy o más bien cómo es el negocio de los bienes raíces para los que no son desarrolladores. En lo que he visto creo que es difícil encontrar un inmueble que con la renta se pague la hipoteca, y quisiera saber cómo funciona lo del "apalancamiento" que mencionan en muchos lados que no termino de entender cómo te apalancas con una hipoteca.
Gracias de antemano por sus respuestas.
El apalancamiento es un concepto que aplica para cualquier activo, bienes raíces o no. Primero hay que entender como funciona. La idea es usar deuda para incrementar la rentabilidad de mi dinero. A mucha gente le parece un concepto extraño e imposible (¿cómo me voy a endeudar y me va a ir mejor?), pero es matemática simple.
Imaginemos que existe un activo que cuesta 1 millón de pesos y casualmente tú también tienes 1 millón de pesos en el banco. Este activo genera un flujo mensual de 10 mil pesos, o sea 120 mil pesos anuales. Tú tienes 2 opciones: ir a comprar el activo y dar a cambio el millón de pesos que tienes o pedirle prestado al banco para comprar el activo (vamos a decir, al 10%).
Si compras el activo de contado, tendrás un rendimiento de 12% anual (120 mil / 1 millón). Simple. Si tú das 300 mil pesos y el resto lo financías, el activo seguirá generando 120 mil pesos pero tú tendrás que pagar 70 mil de intereses (700 mil * 10%). Te quedarás con 50 mil pesos en vez de 120 mil, pero desembolsaste 300 mil en vez de 1 millón, el resto lo puso el banco. Tu rendimiento es de 50 / 300 = 16.67% anual. Bienvenido al mundo del apalancamiento.
El ejemplo anterior es muy simplificado, pero sólo es para que entiendas el concepto. En la vida real tendrías que calcular los pagos extras por apertura, comisiones, etc, tomar en cuenta que estás generando equity mientras pagas el crédito, calcular el flujo neto tomando en cuenta mantenimiento del activo, etc. Pero el concepto es el mismo y aplica para cualquier cosa: bienes raíces, maquinaria, un negocio, etc. Cualquier activo que genere flujo.